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卖得最好的20个楼盘只有一半涨价 成都楼市“涨声”还远

www.scol.com.cn  (2016-05-25 18:17:58)  来源:四川在线  
编辑:侯雯雯记者 周显彬  

四川在线消息(四川日报记者 周显彬)在春节后到4月底的这一波楼市升温行情中,成都楼市销量也逐渐上涨,据成都市房管局商品房买卖合同备案系统数据,在商品住房领域,4月份全市成交292万平方米,3月全市成交275万平方米,2月总成交89万平方米,1月总成交162.23万平方米。从大的行情来说,基本上在销量方面走出了一个上升的曲线。但是,作为楼市最关键指标的“房价”上涨并没有随着销量而同步。而且,记者还发现半年以来,成都楼市销售最好的前20个项目中,居然出现一半不涨一半涨价的局面。

看房价

卖得最好的项目都“有涨有跌”

进入5月底,成都楼市基本进入半场收官的阶段,近日记者根据锐理机构发布的一份资料发现,上半年成都楼市住宅市场虽然销售不断有突破性的消息传来,但是依然处在价格盘整的阶段。从数据情况来看,在销售排行榜上改善性楼盘和刚需类楼盘基本实现“四六开”格局。“刚需项目占多数,这也表明楼市存量依然以刚需类项目为主。”业内人士孙林这样分析。

而且,如果把价格具体波动聚焦到每一个项目的话,结果更是让人惊讶。根据这20个项目在2015年11月-2016年4月份的备案成交均价数据测算,以半年为考量的时间维度,价格上涨的和下跌的几乎对半开。是的,即使是市场销售最靠前的20个项目中,蜀镇半岛、天府逸家、南湖逸家、新城吾悦广场4个项目价格出现明显的降幅,其中新城吾悦广场降幅达到-13.9%。另外还有多个项目无法统计价格涨跌,对此锐理在资料中表示,TOP20中国色天乡(鹭湖宫)、海悦豪庭、金强欧郡、郫县百伦广场等五个项目在2015年11月—2016年4月期间,有几个月份没有备案销售数据,可视为阶段性集中备案,为谨慎起见价格视为无涨幅或负增长。

从最终呈现的结果来看,半年以来,成都卖得最好的20个项目房价上涨和非上涨的楼盘几乎是对半开。而且,价格下调的基本都是刚需类项目,其中融创有两个项目上榜单,但是同样也以较大的降价幅度吸引了关注。“很明显,这是在快速清货。因为目前该公司在成都的产品结构和其长期战略并不匹配。”有业内人士这样表示。

而根据进一步的了解,有些项目的价格上涨,也并不能简单归结为“市场大势”。比如恒大天府半岛、德商华府天骄价格上涨是因为“清水变精装”;合能珍宝琥珀三期则是因为去年底一波团拉低了均价;蓝光圣菲悦城的价格上涨最直接的原因是所推产品类型发生变化,近三个月里备案房源中,大户型产品明显增多,由小户型到大户型,由位置较差到位置好的房源,价格上涨是必然……各类具体而细致的原因,促成了不同项目的房价上涨。“而这些非常个案的原因,都不是能够普及的利好。”

看比例

行业集中牵动去库存

根据CRIC数据显示,2015年成都商品住宅成交量达到2437万平方米,在十大城市中排在第一,但由于房价较低,成交金额仅名列全国第八,平均房价也在十大城市中排在末位。而从今年已经过半的行情来看,成都市整体上房价同样“基本不涨”。从这份数据来看,从去年11月到今年4月,成都楼市销售最好的20个楼盘一共销售13400套,销售总面积为120万平方米。但是根据中原地产听的数据,同期(从今年1月到4月),成都商品住宅销售总量为820万平方米左右。TOP20的销售总面积,仅仅为市场总量的15%左右,

这一比例并不算高。上海易居房地产研究院2月17日发布的《2015年全国楼市50强城市排行榜》报告显示,2015年,商品住宅成交量前50的城市合计成交量4.2亿平方米,占全国总商品住宅成交量近40%,其中前20的城市占比接近全国成交量的25%。如果以此能代表行业大势的数据为参照,从15%到25%,成都楼市未来行业集中度会进一步增加。“那么更多的房企会消失,不管是兼并还是退出,库存都是需要解决的问题。”

而从目前的市场产品结构来看,刚需产品依然是住宅库存的绝对主力,而从库存量、从土地供应、从购买力水平等方面来看,成都楼市基本上在一段时间内依然会维持平价状态。更多的房企应该怎么做,卖得最好的20个项目的价格涨跌中或许能够看出端倪。

1—4月备案面积TOP20榜单的房价涨跌情况:

排名 项目名称 区域 销售面积(㎡) 成交套数 涨跌幅度

1 驿都城 龙泉驿 92495.52 1018 2.18%

2 恒大天府半岛 天府新区 87747.31 739 13.2%

3 滨江和城 天府新区 77065.19 900 9.46%

4 中港ccpark 锦江区 67462.83 674 6.84%

5 国色天乡(鹭湖宫) 温江 66877.44 486 --

6 蓝光圣菲悦城 双流 64191.76 751 13.61%

7 海悦豪庭 新津县 63827.11 700 --

8 成都万达城 都江堰 63040.04 733

9 金强欧郡 温江 61737.38 687 --

10 新城吾悦广场 龙泉驿 60468.27 655 -13.9%

11 郫县百伦广场 郫县 59337.89 633 --

12 洲际亚洲湾 温江 55780 591 3.11%

13 南湖逸家 双流 52903.72 693 -7.78%

14 蜀镇半岛 双流 52545.3 588 -0.27%

15 合能珍宝琥珀三期 温江 50673.82 580 29.78%

16 中德英伦世邦 高新区 48187.48 437 0.94%

17 珠江御景湾 温江 47340.13 408 1.14%

18 绿地中心 锦江区 46991.99 520 0.54%

19 天府逸家 龙泉驿 46041.06 537 -5.37%

20 德商华府天骄 双流 44855.86 567 18.08%

(数据来源:锐理)

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